一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)9. 某家庭购买一套面积为100m
2的商品住宅,单价为5000元/m
2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则商业贷款部分的按月等额还款额为______元。
- A.2902.71
- B.17505.20
- C.3027.42
- D.2037.45
A B C D
A
[解析] 运用公式

可得:A=(5000元/m
2×100m
2×70%-100000元)

二、多项选择题(每题的备选答案中,有2个或2个以上符合题意) 三、判断题2. 建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本,土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。
对 错
B
[解析] 建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款,支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。
3. 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体,成为自然细分市场。
对 错
A
[解析] 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体,称为自然细分市场。
4. 按照财政部和中国人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款,故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。
对 错
B
[解析] 按照财政部和中国人民银行的规定,土地储备贷款应为担保贷款,但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保,所以通常采用抵押贷款,用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。
5. 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若E=P,则消费者会满意;若E>P,则消费者会非常满意。
对 错
B
[考点] 本题考查的是消费者购买决策过程。
[解析] 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数,即S=f(E,P)。若尽E=P,则消费者会满意;若E>P,则消费者不满意。
6. 一般来讲,只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。
对 错
A
[考点] 本题考查的是目标市场选择这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。
[解析] 一般来讲,只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时,企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
7. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。
对 错
B
[考点] 本题考查的是收入估算与资金筹措。
[解析] 项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金3种渠道。
9. 用公式A=P
i(1+i)
n/[(1+i)
n-1]来分析投资回收与投资回报,P
i就是投资者投入资本金后所获得的投资回收,P
i/[(1+i)
n-1]就是投资者的投资回报。
对 错
B
[解析] Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报,Pi/[(1+i)n-1]是投资者的投资回收。
13. 公开招标使开发商有较大的选择范围,开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此,所有项目都应采用公开招标。
对 错
B
[考点] 本题考查的是招标方式和招标机构。
[解析] 招标有公开招标和邀请招标两种,不是所有项目都应采用公开招标。
15. 在一定的时间范围内,首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。
对 错
B
[解析] 市场最低量与市场潜量之间的距离表示的是需求的市场营销敏感性。
四、计算题(共20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。)1. 某投资者以15000元/m
2的价格购买了一个建筑面积为100m
2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年,年利率为5.7%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%,试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)
解:
1.购买总价:15000元/m2×100m2=150万元
2.自有资金:150万元×25%=37.5万元
3.抵押贷款年偿还额
抵押贷款总额:150万元×75%=112.5万元
已知:n=15年,i=5.7%
则:A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=1125000元×5.7%×(1+5.7%)15/[(1+5.7%)15-1]=113573.31元
4.设月租金单价为x元/(m2·月)
年租金=100×12x=1200x
年税前现金流量=1200x×(1-25%)-113573.31(税前现金流量=净收益-还本付息额,用于评估房地产自有资金权益的价值)
依据公式:税前现金回报率=(净收益-还本付息额)/权益资本(资本金)×100%,得:(900x-113573.31)/375000×100%=15%
算出:x=188.69元/(m2·月)
2. 某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租,购楼款分期支付,第1~3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租,预计当年毛租金收入180万元,经营费用50万元,随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高,毛租金收入年均提高15%,经营费用年均下降3%。店铺持有20年,期末转售收入300万元,试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初,租金收入、经营费用发生在年末)。
解:
根据公式P=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n},求项目的净现值:
FNPV=180/(i-15%)×{1-[(1+15%)/(1+i)]19}/(1+i)-50/(i+3%)×{1-[(1-3%)/(1+i)]19}/(1+i)+300/(1+i)20-1600×30%-1600×40%/(1+i)-1600×30%/(1+i)2
用试算法计算i值:
取i1=21%时,NPV1=36.249万元
i2=22%时,NPV2=-61.429万元
则FIRR=21%+36.249/(36.249+61.429)×(22%-21%)=21.37%
[解析] (1)此题用到了等比序列支付现值系数公式或称为净收益每年递增有限年期收益法公式,还用到了净收益每年递减有限年期收益法公式。可以参考《理论》收益法基本公式的有关内容。在这里,教给大家一个技巧:两个公式其实可以统一为一个公式。只要记住净收益每年递增有限年期收益法公式,在g(或s)递减时,用负值代入公式;当g(或s)递增时,用正值代入公式。
(2)毛收入是个笼统的说法,分为潜在毛收入和有效毛收入两种。两者区别在于:潜在毛收入是100%出租情形下的收入,而有效毛收入是在潜在毛收入基础上扣除空置等造成收入损失后的收入,此题中未提及空置率,可视空置率为零,此时的毛收入实为有效毛收入。
(3)“店铺第2年便可出租”意指第2年年末即有当年租赁收入及经营费用,在现金流量图上该点也是“第3年支付最后30%购楼款”的时点(因为支付楼款是年初,第3年年初即第2年年末),因此一定要画出现金流量图帮助分析确定每年的现金流量。