B

[解析] 税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

D

[考点] 本题考查的是证券市场概述。
   [解析] 证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。

B

A

B

B

[考点] 本题考查的是财务净现值。
   [解析] 经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。

C

D

A

[解析] 运用公式可得：A=(5000元/m²×100m²×70%-100000元)

B

[解析] 债券偿付方式有三种：偿还、转期、转换。

D

A

[解析] 可出租建筑面积=8×(80%-15%)=5.2(万m²)。

D

[解析] 20万美元贷款，28年的贷款期限，在前两年只还利息不还本，在后28年还本付息。利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得。
   P=200000，，n=28×12=336(月)
   

D

[解析] 在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。

A

B

A

[考点] 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。
   [解析] 股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。

A

D

A

A

[考点] 本题考查的是营业收入、利润和税金。
   [解析] 营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋建筑面积×房屋销售单价，出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价，自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。营业收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来效益的有用的劳动成果。因此，营业收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

B

[解析] 开标应在提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。

C

C

[解析] =14%+450×(15%-14%)/(450+|-200|)=14.69%。

A

[解析] 名义利率=周期利率×每年的计息周期，此题中名义利率=1%×12=12%。

C

[解析] 建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款。

D

[解析] Q_t=0.7×600万m²+(1-0.7)×400万m²=540万m²，平滑指数越小，说明越平滑。

D

A

C

[考点] 本题考查的是投资概述。
   [解析] 按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。

B

C

[考点] 本题考查的是投资与成本。
   [解析] 开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

B

C

C

[解析] 本题涉及的考点是实际利率的计算。已知年利率r=14%，m=12/3=4，则该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)^m-1=(1+14%/4)⁴-1=14.75%。

DE

ACD

[解析] 从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上涨。

ABCD

ACDE

[解析] B选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

BDE

[考点] 本题考查的是房地产抵押贷款。
   [解析] 商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。

ABE

ABC

ABCD

ABE

[解析] 可贷资金利率理论认为：利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定。

ABDE

AB

[考点] 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。
   [解析] 风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算3项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。

ABCE

CDE

[解析] 收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛收入比率。选项AB是评价标准类指标。

ABDE

ABD

A

B

[解析] 建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。

A

[解析] 市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体，称为自然细分市场。

B

[解析] 按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。

B

[考点] 本题考查的是消费者购买决策过程。
   [解析] 购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若尽E=P，则消费者会满意；若E＞P，则消费者不满意。

A

[考点] 本题考查的是目标市场选择这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。
   [解析] 一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。

B

[考点] 本题考查的是收入估算与资金筹措。
   [解析] 项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金3种渠道。

B

B

[解析] P_i是投资者投入资本金后所获得的投资回报，P_i/[(1+i)ⁿ-1]是投资者的投资回收。

A

A

A

B

[考点] 本题考查的是招标方式和招标机构。
   [解析] 招标有公开招标和邀请招标两种，不是所有项目都应采用公开招标。

A

B

[解析] 市场最低量与市场潜量之间的距离表示的是需求的市场营销敏感性。

解：
   1．购买总价：15000元/m²×100m²=150万元
   2．自有资金：150万元×25%=37.5万元
   3．抵押贷款年偿还额
   抵押贷款总额：150万元×75%=112.5万元
   已知：n=15年，i=5.7%
   则：A=Pi(1+i)ⁿ/[(1+i)ⁿ-1]=1125000元×5.7%×(1+5.7%)¹⁵/[(1+5.7%)¹⁵-1]=113573.31元
   4．设月租金单价为x元/(m²·月)
   年租金=100×12x=1200x
   年税前现金流量=1200x×(1-25%)-113573.31(税前现金流量=净收益-还本付息额，用于评估房地产自有资金权益的价值)
   依据公式：税前现金回报率=(净收益-还本付息额)/权益资本(资本金)×100%，得：(900x-113573.31)/375000×100%=15%
   算出：x=188.69元/(m²·月)

解：
   根据公式P=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]ⁿ}，求项目的净现值：
   FNPV=180/(i-15%)×{1-[(1+15%)/(1+i)]¹⁹}/(1+i)-50/(i+3%)×{1-[(1-3%)/(1+i)]¹⁹}/(1+i)+300/(1+i)²⁰-1600×30%-1600×40%/(1+i)-1600×30%/(1+i)²
   用试算法计算i值：
   取i₁=21%时，NPV₁=36.249万元
   i₂=22%时，NPV₂=-61.429万元
   则FIRR=21%+36.249/(36.249+61.429)×(22%-21%)=21.37%

[解析] (1)此题用到了等比序列支付现值系数公式或称为净收益每年递增有限年期收益法公式，还用到了净收益每年递减有限年期收益法公式。可以参考《理论》收益法基本公式的有关内容。在这里，教给大家一个技巧：两个公式其实可以统一为一个公式。只要记住净收益每年递增有限年期收益法公式，在g(或s)递减时，用负值代入公式；当g(或s)递增时，用正值代入公式。
   (2)毛收入是个笼统的说法，分为潜在毛收入和有效毛收入两种。两者区别在于：潜在毛收入是100%出租情形下的收入，而有效毛收入是在潜在毛收入基础上扣除空置等造成收入损失后的收入，此题中未提及空置率，可视空置率为零，此时的毛收入实为有效毛收入。
   (3)“店铺第2年便可出租”意指第2年年末即有当年租赁收入及经营费用，在现金流量图上该点也是“第3年支付最后30%购楼款”的时点(因为支付楼款是年初，第3年年初即第2年年末)，因此一定要画出现金流量图帮助分析确定每年的现金流量。