一、案例分析题 案例描述:某房地产开发公司在市郊开发了青园居住小区。由于采用分期开发、分期入住的方式,该居住小区很长时间内难以成立业主委员会,故该房地产公司委托某物业管理公司管理小区物业。物业管理合同成立后,房地产公司接到居民投诉,指责物业管理人员经常不到位,小区楼道垃圾清理不及时,环境绿化无人问津。房地产公司立即向物业管理公司提出限期解决的要求。物业管理公司在期限内并无任何明显改善。于是,房地产公司以物业管理公司违约为由,起诉到法院请求解除合同,由物业管理公司赔偿损失。
请根据上述案例回答以下问题:1. 房地产公司与物业管理公司之间的合同是否有效?为什么?
合同是有效的。因为该合同的主体、程序、内容和形式都合法。
2. 房地产公司是否有权解除合同?为什么?
有权解除合同。根据合同法的规定,一方违约导致合同目的不能实现,另一方有权解约。本案中,物业公司不能履约,达不到管理小区的目的,导致合同目的无法实现。
3. 案例描述:中海小区的居民入住后发现原先开发商聘请的华泰物业管理公司很不负责,小区的治安也常常出现问题,居民向有关部门投诉但一直未果,于是该小区有一小部分人就自发组织起来,自己招聘了新的物业管理公司,并要求现在的华泰物业管理公司退出小区管理,但是华泰物业管理公司拒绝了业主的要求,致使新的物业管理公司无法入住。
请根据上述案例回答以下问题:
请问这一小部分业主的做法是否正确,为什么?
业主的做法是不正确的。根据物业管理条例第十二条规定:“选聘、解聘物业管理企业必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”因此,一小部分业主没有达到全体业主的2/3,不能代表全体业主,就没有招聘物业管理公司的权利。
4. 案例描述:嘉兴大厦建成后,物业管理公司要和业主订立一份物业服务合同。
请根据上述案例回答以下问题:
请问物业服务合同包括哪些内容?
物业服务合同的内容包括:(1)合同当事人的名称和住所,物业服务的范围,包括物业类型、坐落、建筑面积、占地面积及委托管理物业的细目等(2)委托管理事项。包括房屋共用部位的维修、养护和管理,共用设施设备的维修、养护、运行和管理,配套设施的维修、养护和管理,绿化、环卫、交通管理、物业服务费等(3)委托管理期限(4)双方的权利和义务(5)物业服务质量(6)物业服务事项(7)专项维修资金的管理与使用(8)违约责任(9)合同终止和解除的约定(10)当事人双方约定的其他事项。
5. 案例描述:李先生入住顶层的新房后,未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。物业管理公司根据《物业公约》中“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,李先生认为这房子是自己的,这是自己应有权利范围内的事,拒不拆除,于是开发商决定对李先生罚款1000元,李先生拒不缴纳,双方诉至法院。
请根据上述案例回答以下问题:
请你分析该案件中李先生和开发商的做法是否正确,为什么?
罚款是一种行政处罚行为,行政处罚法第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”。而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织,不是行政机关,所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为,因此,他对李先生罚款1000元是不合法的。而李先生擅自封阳台,违反了物业公约。物业公司可以按照公约约定要求李先生承担违约责任。
6. 案例描述:两名罪犯来到广州某小区,因该小区值班保安没有盘查,两人进入小区后冒充物业管理员,以检修煤气管道为由,进入陈某夫妇家进行抢劫,造成财产损失10万元。后来两罪犯被法院判处无期徒刑并赔偿经济损失,但两罪犯已无赔偿能力,无法弥补陈某的损失,陈某决定向法院起诉要求物业管理公司承担赔偿责任。
请根据上述案例回答以下问题:
请问物业管理公司是否予以赔偿,为什么?
本案适用《物业管理条例》的规定。根据《物业管理条例》第三十六条规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案中物业管理公司的保安未履行物业管理合同中规定的安全职责,物业管理企业应当承担相应的法律责任。
7. 指出下列图示裂缝的类别、裂缝产生原因、优先采用何种方法处理,见表Ⅱ-15。
表Ⅱ-15
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序号 | 类别 | 裂缝示意图 | 裂缝原因 | 优先采用的处理方法 |
1 | | | | |
2 | | | | |
(1)裂缝类别:荷载裂缝。
裂缝产生原因:混凝土截面积太小。
优先采用的维修方法:1)局部修复;2)化学灌浆或减少内力;3)结构修补。
(此图例是由于超量配筋引起的受压区的破坏,原因是由于砼截面积太小。)
(2)裂缝类别:干缩裂缝。
裂缝产生原因:混凝土凝固后表面失水过快。
优先采用的维修方法:1)表面修补;2)局部修复或化学灌浆。
(此图例的结构或构件出现了表面不规则的发丝裂缝,原因是由于养护不当,混凝土凝固后表面失水过快。)
8. 某建筑物内墙采用墙纸进行装饰,其中有少许墙纸出现纸边张口,请分析该缺陷产生的原因并进行维修。
(1)纸边张口原因
1)基层有杂物,表面粗糙干燥、潮湿,胶液与基层黏结不牢,使纸边翘起。
2)黏结剂黏性小,造成纸边翘起,特别是阴角处第二张壁纸黏结在第一张壁纸的塑料面上,更容易出现翘起。
3)阳角处裹过阳角的壁纸少于2厘米。
(2)维修处理。去除基层污物,补刷胶液粘牢;如胶液黏性小,换用黏性大的黏结剂;如纸翘边已坚硬,除黏附外还应加压,平整后面去掉压力。
9. 案例描述:某小区数位业主反映,一直以来他们都是在楼前楼后停车,今年年初,物业管理公司未经小区业主委员会同意就把楼前楼后画上线,改成临时停车场并进行经营。该小区的业主委员会对停车场的经营提出异议,多次与物业管理公司协商,但都未达成一致。无奈之下,业主委员会将物业管理公司告上法庭,要求停止侵权并赔偿损失。
请根据上述情景描述回答以下问题:
业主委员会的要求能否得到法院的支持?
业主委员会的要求能得到法院的支持,原因如下:
(1)小区内的道路和公共场地的使用权归小区全体业主所有。任何人要使用公共场地,都必须得到全体业主或是业主委员会的同意。只有小区业主委员会才能在国家允许的范围内,对小区的公共场地行使处置权、收益权,作为物业管理公司,仅仅是业主委员会聘请来的管理者,其管理行为不应侵犯业主的权利。
(2)小区的规划在建设之前已经经政府相关部门的批准,一旦更改规划,还必须得到政府部门的同意。即使物业管理公司经政府部门同意更改了小区规划,但是只要全体业主或业主委员会不知情或没同意,物业管理公司同样会对全体业主构成侵权。此时,政府部门也同样是侵权者之一。
案例描述:某日清晨,某大厦新来的保洁员阿霞在公共通道拖地时.发现1805号业主家的客厅亮着灯,但大门内侧的门开着,外面的“通透式”防盗门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但是按了好几次,室内也没有反应,阿霞便怀着好奇的心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走向家门(原来他是去“早锻炼”了,因粗心而忘了关好家门)。一见大门未关,张先生先是吃了一惊,进到家中,又看见一陌生女子在自己家里,更是又急又气,大声质问阿霞是干什么的,不由分说要把她送到派出所。
请根据上述情景描述回答以下问题:10. 阿霞哪些地方做错了?
阿霞错在没有向上级反映情况。缺乏处理此类事件的经验,自己私自进入业主屋内。
11. 遇到这种情况,你会怎么做?
对于这种情况一定要向上级反映,不能擅自行动。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。最好的处理办法是赶快通知管理处,管理处一方面可以通过电话和业主联系,让业主赶快回家,以确认家中是否被盗窃。另一方面,管理处相关负责人要和保安尽快到现场,如没有及时联系上业主,最少必须得两个人同时进入业主家里,这样,有了物业保安的参与,即使业主发现,也一般不会造成误解。
12. 案例描述:某小区2月10日早上6:30接待中心接到某幢A座505室业主家政服务的电话,业主要求8:30为其进行家政服务,值班员小李熟练地开出了《工作任务联系单》,通知家政服务中心负责人。8:50时,值班员小李又接到某幢A座505室业主的电话,“我通知你们是8:30来家政服务的,你看现在几点了.一点服务的时间观念都没有,我要投诉你们这种怠慢的服务态度”。
接到业主投诉后,接待中心负责人找到家政服务中心负责人了解情况,得知已按开单时间和相关的要求派出了两名家政服务员去为某幢A座505室做家政,为何不见人呢?家政服务中心负责人找到那两名家政服务员问其原因,回答是:某幢A座303室业主不在家。原来是值班员小李在开《工作任务联系单》时因字迹写得太潦草,而导致家政服务人员把505室看成是303室。
请根据上述案例回答以下问题:
你会怎样处理此事?
为让505室业主平息怒气,要求家政服务中心安排家政服务人员为某幢A座505室的业主继续进行家政服务,且让家政服务人员免费为业主提供《工作任务联系单》中没有提及到的服务项目,如清洗厨房的抽油烟机,使业主对其服务态度和服务质量感到很满意。借此机会,家政服务中心负责人向业主说明原因,并代表物业公司的全体员工表示歉意,希望其给予理解。
事情解决后。物业公司提出今后工作中应预防的措施:
(1)加强员工的培训力度,规范员工对值班记录、表格等填写要求。
(2)加强对员工的责任心和责任感的培训,就上述案例中事件来说,家政服务员去现场而业主又不在,必须及时与开单人或部门进行核对查询。
(3)引导员工对现场信息及时反馈。
13. 案例描述:光明小区原由开发商聘请的新华物业公司进行管理,业主入住后对该公司不满意,后来小区成立了业主委员会,经过业主委员会的研究讨论,决定解聘该公司。但新华物业管理公司表示,其与开发商订有物业服务合同,且业主与开发商的购楼合同中已订明:同意开发商委托的物业管理公司管理。如业主解聘本公司,则须承担违约责任。双方争执不下诉至法院。
请根据上述案例回答以下问题:
请问法院会如何处理?
法院将会判决业主委员会有权决定解除开发商聘请的物业管理公司。原物业管理公司限期内退出该小区。根据《物业管理条例》第二十六条规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。因此,案例中只要业主委员会是合法成立的,通过合法的程序可以解除原先的物业管理公司。
14. 案例描述:某物业管理公司刘经理与物业部李经理在巡视下属的一个物业小区时发现:废品收购人员畅通无阻地骑自行车出入小区;小区外停车场上部分车辆停放无序,还有小孩在玩耍;室外垃圾桶敞开,周围堆放一些装修垃圾;草坪上有人在跳绳,有人在打羽毛球;保洁人员在用保洁设备清洗擦地时东张西望,原地不动;走廊里堆放着纸箱;楼内垃圾桶无盖;消防栓前摆放花卉;楼内消防栓缺消防枪头和消防水带。
请根据上述情景描述回答以下问题:
请指出上述现象是否是物业管理中的问题,说明其理由或规范要求。
(1)存在的问题:物业门岗的保安人员随意让非物业小区人员出入,如收废品人员进入保安人员不管不问。
理由或规范:非小区人员不得随意进入,如有办事人员进入,保安人员要进行登记核实。
(2)存在的问题:物业小区停车场地,未按指定位置停车摆放,停车场内有小孩在玩耍。
理由或规范:物业小区停车场地,应按指定位置停车摆放。
(3)存在的问题:小区内垃圾桶盖未盖,地上堆放建筑垃圾。
理由或规范:不允许出现垃圾桶未盖的现象,垃圾任意堆放不卫生且影响环境。
(4)存在的问题:物业楼院的草坪内搞体育活动,并有人员在草坪里跳绳、打羽毛球。
理由或规范:不允许在草坪内搞任何体育活动,人人都要爱护花草树木。
(5)存在的问题:保洁人员用保洁设备清洗擦地原地不动。
理由或规范:保洁人员用保洁设备清洗擦地应左右走动才能达到保洁效果。
(6)存在的问题:走廊里堆放杂物。
理由或规范:走廊里不应该堆放杂物,否则会影响通道的畅通。堆放杂物既不利于卫生,也不利于安全。
(7)存在的问题:物业小区的垃圾桶无盖。
理由或规范:物业小区楼内的垃圾桶应该有盖,才能达到保洁效果。
(8)存在的问题:消防栓前面摆放花卉。
理由或规范:消防栓前面不应该摆放任何物品,否则会影响消防栓的使用,不利于安全。
(9)存在的问题:楼内墙壁消防栓缺消防枪头、消防水带。
理由或规范:及时补上消防枪头、消防水带,以备发生火灾时使用。
案例描述:李某是某住宅小区501室业主,一天凌晨,他在一场暴雨中发现,雨水滴滴答答从楼上渗漏到了他的家中,床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿,刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。李某沿着渗漏水一路查上去,最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住,致使雨水不能从管道排出,沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿,但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是,李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。
请根据上述情景描述回答以下问题:15. 物业公司要负赔偿责任吗?
楼顶排水管道是房屋的共用部位,作为物业管理公司应对管区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护,保持其良好的状态。但由于物业管理公司疏于管理,致使楼顶落水管被异物堵塞,造成暴雨时排水不畅,给原告家庭造成了损失。对此,物业管理公司应当承担赔偿责任。
16. 你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪?
本案例提醒我们,对楼顶排水管道是否堵塞的问题,必须纳入定期检查和定期疏通的计划中,不能疏于管理,以致下雨特别是暴雨时排水不畅导致水浸屋顶,造成居民不必要的财产损失。另外,根据国务院行政法规《建设工程质量管理条例》和国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定的“屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年的保修期限”,有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作。
17. 案例描述:几年前,业主刘某在某小区购买了一套位于二层临街的商品住宅,并兴高采烈地搬进了新居。乔迁本想好好享受一下新居的惬意生活,不料好日子没过多长时间,就大失所望。原来,楼下的业主王某在他入住后不久在一层和地下室搞起了餐饮业,红红火火的生意给刘某一家生活带来了挥之不去的烦恼。
楼下王某最初做的是小生意,开了一家馄饨铺。每天早晚用餐高峰时段,楼下的叫卖声不绝于耳,吵得刘某及其家人心烦意乱。更难以忍受的是,店铺的废水、废料被随意倾倒在地面上,时间一长气味难闻,令人作呕,以致刘某一家终日不敢开窗。刘某多次到物业公司投诉,请求物业公司出面制止王某的行为,但物业公司一直推三拖四、支支吾吾。
2000年6月馄饨铺又扩建成饺子城,翌年年底又改建为饭店。楼下王某的生意越做越大,楼上刘某的烦恼也越来越多。窗外整天车水马龙,喧嚣声从中午延长到深夜,一家人终日不得安宁,无法安心学习和正常休息。有时酗酒的食客在楼下斗殴,更让他们心惊肉跳。刘某及其家人一直没有中断到物业公司投诉,然而得到的答复仍旧不是“自己管不了”,就是“请找政府处理”。最后,实在忍无可忍的刘某不得不将物业公司告上了法庭。
请根据上述案例回答以下问题:
物业管理公司要承担责任吗?
物业公司在业主刘某按时缴纳了物业管理费后,并未按照购房时签订的《物业管理条约》规定,提供一个安全、卫生、舒适的生活环境,反而由于其的不作为行为致使王某的违法行为越演越烈,刘某及其家人的合法权益受到严重损害,理应承担违约责任。
18. 案例描述:某物业管理公司因增加治安护卫队员,进行24小时巡逻,便贴出告示,告知全体业主将每户的物业管理费提高。物业管理公司在未征求业主意见的情况下,便擅自将物业管理费提高,一些业主对此十分不满,于是也出现拒缴物业管理费的现象。
请根据上述案例回答以下问题:
请你分析上述现象,谈谈你的看法。
《物业管理条例》第三十五条规定:业主委员会应当与业主大会选出的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《物业管理条例》第四十一条规定:物业管理收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。第四十二条规定:业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费用。物业管理费确实制定偏低的,物业管理公司可以在增加管理费时,先召开业主委员会,通报情况,征求意见,在获得业主大会的同意的情况下实行。
二、计算题1. 一电阻两端加15伏(V)电压时,通过3安(A)的电流,若在电阻两端加18伏(V)电压时,通过的电流是多少?
根据欧姆定律,由已知条件求电阻
在电阻两端加18伏电压时,通过的电流是
2. 一个额定功率100瓦(W)的普通白炽灯,平均每日使用2小时(h),每月(30日计)消耗电能多少瓦时?消耗多少度电?
根据已知条件,每月消耗电能是
W=Pt=100×2×30=6000瓦时
W=6000瓦时=6千瓦时=6度电
3. 有额定电压200伏(V),额定功率100瓦(W)的4个灯泡,电源电压200伏(V),要使灯泡正常工作,灯泡应如何连接?电路的电流和电功率分别是多少?
方法1:要使灯泡正常工作,必须使灯泡实际承受电压等于其额定电压,所以灯泡应用并联方式连接。
每个灯泡的电流
4个灯泡并联工作,电路的电流是
I=4I
N=4×0.5=2安
电路的电功率是
P=UI=200×2=400瓦
方法2:要使灯泡正常工作,必须使灯泡实际承受电压等于其额定电压,所以灯泡应用并联方式连接。
每个灯泡的电阻
4个灯泡并联工作,其等效电阻是
电路的电流是
电路的电功率是
P=UI=200×2=400瓦
如下图所示,电动势E=202伏,内电阻R0=2欧,每个电灯电阻R=400欧。求:
4. 电流I和电压U?
电流
电压U=E=E-IR
0=202-1×2=200伏
5. 若有一灯发生短路,再求电流I'和电压U'?
若有一灯短路,则全部电灯短路,这时电流
电压U'=0
6. 如下图所示,三相四线电路中,线电压U
L=380伏,今有6只白炽灯,额定电压220伏,功率100瓦。试将这些白炽灯均衡分配在三相电路中,求各相电流,并绘出电灯接线图。