一、模拟现场操作题1. 请指出下列有关保洁和绿化管理的叙述中存在的问题,并说明理由或规范要求。
某物业管理公司经理对所管区域进行保洁管理检查,在询问保洁部经理时,提出:“你的职责范围包括哪些?”保洁部经理回答:“制定环境保洁计划,安排保洁具体工作;定期在物业区域内巡查,做到每周检查各区域各保洁任务的完成情况;重点做好对外保洁服务的创收工作;定期向公司领导汇报有关情况,听取有关意见和建议,积极改进工作。”又提出:“清洁卫生的‘五定’、‘六净’、‘六无’、‘当日清’和物业绿化管理承包责任制中包干范围内实行的‘五定’是指什么?”保沽部经理回答:“清洁卫生工作的‘五定’是指:定人、定时间、定地点、定任务、定数量。‘六净’是指:路面净、人行道净、雨水井净、墙面净、垃圾箱净、树坑净。‘六无’是指:无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和痰迹、无污水脏物。‘当日清’是指污物清理及时,当日污物当日清。承包责任制中,包干范围的‘五定’是指:定任务、定指标、定措施、定人员、定质量。”
(1)存在问题:制定环境保洁计划。理由或规范:制定环境保洁计划和费用预算。
(2)存在问题:定期在物业区域内巡查。理由或规范:应经常在物业区域内巡查。
(3)存在问题:每周检查各区域各保洁任务的完成情况。理由或规范:应尽量做到每日检查各区域各保洁任务的完成情况。
(4)存在问题:重点做好对外保洁服务的创收工作。理由或规范:创收不应作为重点,应做好对外保洁服务的创收工作。
(5)存在问题:定期向公司领导汇报有关情况。理由或规范:应定期向物业公司和业主汇报有关情况。
(6)存在问题:“五定”是指定人、定时间、定地点、定任务、定数量。理由或规范:“五定”应为定人、定时间、定地点、定任务、定质量。
(7)存在问题:“六净”是指路面净、人行道净、雨水井净、墙面净、垃圾箱净、树坑净。理由或规范:“六净”应指路面净、人行道净、雨(污)水井口净、果皮箱净、树坑和墙根净。
(8)存在问题:“六无”是指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和痰迹、无污水脏物。理由或规范:“六无”应是无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。
(9)存在问题:“当日清”是指污物清理及时,当日污物当日清。理由或规范:“当日清”应是清运垃圾要及时,当日垃圾当日清。
(10)存在问题:“五定”是指定任务、定指标、定措施、定人员、定质量。理由或规范:“五定”是指定任务、定指标、定措施、定人员、定奖惩。
2. 请指出下列有关安全管理的叙述中存在的问题,并说明理由或规范要求。
某物业公司刘经理年终对所管区域进行年终安全管理检查,在询问安保助理时,提出:“如果发现有人张贴、散发非法宣传品,应如何处理?”安保助理回答:“应立即赶赴现场,制止违法活动,拘留犯罪嫌疑人,进行搜身,没收销毁非法宣传品,报送公安机关,然后将处理过程和情况电话报告上级领导。”在询问消防助理时,提出:“消防演习应如何实施?”消防助理回答:“提前10天将消防演习方案、计划上报客户或业主委员会,批准后即可准备实施。在消防演习实施前两日向所辖物业管理区域的客户发出通知,演习前一天由消防负责人带领相关负责人对消防演习准备工作进行最后综合检查。”
(1)存在问题:拘留犯罪嫌疑人。理由或规范:拘留是公安机关的权限,应当控制张贴和散发非法宣传品的人员。
(2)存在问题:进行搜身。理由或规范:安保人员无权搜身,应没收非法宣传品。
(3)存在问题:销毁非法宣传品。理由或规范:应保留非法宣传品,作为必要的证据。
(4)存在问题:报送公安机关。理由或规范:应视案情决定是否上报公安机关。
(5)存在问题:将处理过程和情况电话报告上级领导。理由或规范:应以书面报告形式报上级领导。
(6)存在问题:提前10天将消防演习方案、计划上报客户或业主委员会。理由或规范:应提前一个月将消防演习方案、计划上报客户或业主委员会。
(7)存在问题:批准后即可准备实施。理由或规范:批准后,应向负责消防的主管警官汇报备案,同时就消防演习方案向主管警官征询意见。
(8)存在问题:在消防演习实施前两日向所辖物业管理区域的客户发出通知。理由或规范:应在消防演习实施的前两周向所辖物业管理区域的客户发出通知。
(9)存在问题:演习前一天对消防演习准备工作进行综合检查。理由或规范:应在演习前3天对消防演习准备工作进行综合检查。
(10)存在问题:消防负责人带领相关负责人对消防演习准备工作进行综合检查。理由或规范:应为灭火总指挥带领相关负责人对消防演习准备工作进行综合检查。
二、情景题1. 某物业公司经理发现本月保洁费用支出存在问题,就让保洁部长列出物业管理公共区域的清洁卫生费用包括的项目及如何计算,试列出内容。
物业管理公共区域清洁卫生费用包括:
①F1——人工费(元/月)。②F2——清洁机械、材料费,按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。③F3——垃圾桶购置费(元/月)。④F4——化粪池清理费(元/月)。⑤F5——垃圾清运费(元/月)。⑥F6——水池(箱)清洁费(元/月)。F7——水质化验费(元/月)。
(2)其计算公式为:X3=∑FiS(i=1,2,3,4,5,6,7)(元/月·平方米)
2. 某物业公司准备接手一个新建住宅小区的物业管理工作,物业经理让物业主管小刘负责做好物业接管验收的准备工作,他应做好哪些工作?要准备哪些表格?
(1)接管验收的准备工作包括:
①人员准备。组建接管验收小组。②接管验收资料准备。包括验收文件、图纸、表格。③现场初步勘察。根据设计图和施工图,派接管验收小组到物业现场进行初查。
(2)要准备的表格包括:
①房屋接管验收表。②公共配套设施接管验收表。③机电设备接管验收表。④室内接管验收遗留问题统计表。⑤机电设备接管验收遗留问题统计表。⑥接管验收问题整改表。
3. 某物业公司安保部长接到在管区内发现可疑爆炸物的报告,他应如何处置?
(1)及时采取措施通知上级、公安机关及物业管理各部门,并核实是否通知到位。
(2)及时赶到现场,组织警力,立即布置以爆炸物或爆炸现场为中心的警界线,保护现场,待接到上级或公安机关指令后方可撤离现场保护。除公安人员外,不允许任何人进入保护控制区域。
(3)在得到上级或公安机关指令后进行人员疏散,所有人员要疏散到相对安全区域。
(4)物业管理各部门接到通知后,立刻做好相应准备,撤走现场附近排除可疑性的可以移动的贵重物品,做好抢救伤员的准备工作,必要时通知当地急救中心。为预防火灾,必要时司通知消防部门。
(5)公安或相关专业人士到达现场后,听从他们的指挥,全力配合他们排除险情,同时清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号,作日后查阅、参考之用。
(6)做好善后的组织安排工作,如配合公安机关进行侦破、调查、取证工作,统计、记录受损物品情况,抢修、更换受损设备设施,得到指令后清理现场等。
(7)应将事件处置经过和情况以报告形式呈报上级领导。
4. 某物业管理公司经理在年终结算时发现,本管区内有一名拖欠物业服务费的费用大户和两名“钉子户”,就让物业主管小刘负责此项工作,小刘应如何处理?按法律程序应注意什么?
(1)对拖欠物业管理费用的大户,小刘应亲自登门拜访或建议物业公司经理也亲自去,进行劝导和解释,以争取用户的理解和支持,补交欠费。
(2)对于“钉子户”则要严格按法律执行。物业管理企业向人民法院起诉,应当注意催款工作的书面记录,按照法律,它是法庭解决时的物证。
三、案例题1. 某物业管理公司管理区内发生一起车辆交通事故,安保主管让安保员小刘直接向交管机关报案,他的做法是否合适?如不合适,你认为应如何处理。
(1)他的做法不合适。
(2)交通事故案件应按下列方式处理:
①如发生一般车辆刮、蹭事故,可让车主协商自行解决处理,尽快恢复交通。②如发生较大事故,警员或车管人员及时通知安保部,安保部经理应及时赶到现场处理,视情况向交管机关报案;为避免意外,要提示过往行人和车辆绕行、回避。③现场如有人员伤亡,立即联系当地“120”急救中心或附近医院。积极协助配合抢救伤员,没有受过专业急救培训,不要自行采取抢救措施。④在交管机关人员赶到现场前,注意保护好现场,如发生汽油、机油泄漏应及时采取措施,并于现场禁止烟火;清楚记录车辆资料、司机情况,待事故处理完毕或交管人员命令后,方可清理现场。⑤意外交通事故如造成设备设施损坏,应作详细记录,并请肇事司机签字认可。如损坏的设备设施急需处理,须尽快通知工程部或相关部门和人员进行抢修。⑥安保部经理应将案件处理过程和情况以报告形式呈报上级领导。
2. 某物业管理公司刘经理让物业主管小李起草一份房屋装饰装修管理制度,小李认为《业主公约》已有规定,没有再起草此项制度的必要。他的说法是否正确?如不正确,你认为房屋装饰装修管理制度主要应包括哪些内容。
(1)他的说法不正确,物业管理企业应根据国家和地方政府的有关规定,制定所管物业的装饰装修管理制度。
(2)房屋装饰装修管理制度一般应包括以下内容:
①报批程序;②装修范围;③装修时间;④装修保证金;⑤垃圾清运;⑥电梯使用;⑦装修责任;⑧管理权限;⑨违约处理规定。
3. 某物业管理公司要组织社区专题活动,刘经理让物业主管小李负责此项工作的策划和实施,社区专题活动的策划分哪几步?实施分哪几步?要做好哪几个方面的工作?
(1)社区专题活动的策划分下列几个步骤:立项、调研、策划、论证、决策。
(2)社区专题活动的实施分下列几个步骤:制定实施方案、筹备、进行活动。
(3)要做好以下几个方面的工作:
①确定社区专题活动主题。②设计社区专题活动的内容。③编写专题活动宣传材料。④做好专题活动的开幕式。⑤进行专题活动的总结。